Davek od najemnin: rok 28. 2., 25 % stopnja in zakonita optimizacija
Davek od najemnin 2026: rok 28. 2. in kako zakonito zmanjšati davčno osnovo
Vsako leto se 28. februarja izteče rok za oddajo napovedi dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
Če oddajate nepremičnino fizični osebi, morate napoved oddati sami preko eDavkov.
Veliko lastnikov pa se ne zaveda, da obstaja zakonit prostor za optimizacijo davčne osnove — predvsem preko pravilne pogodbe in uveljavljanja dejanskih stroškov.
Kakšna je obdavčitev najemnin v 2026?
Če najema ne izvajate kot dejavnosti:
- Davčna stopnja: 25 %
- Obdavčitev je cedularna (dokončen davek)
- Normirani stroški: 10 %
Izračun z normiranimi stroški
Najemnina: 12.000 €
Normirani stroški (10 %): 1.200 €
Davčna osnova: 10.800 €
Davek (25 %): 2.700 €
Kdo mora oddati napoved do 28. 2.?
Oddajate fizični osebi
Oddajate pravni osebi ali s.p.
- Plačnik davka odvede akontacijo (REK-O)
- Davek se odtegne ob izplačilu
- Če imate višje dejanske stroške, lahko do 28. 2. vložite zahtevek
Normirani ali dejanski stroški – katera izbira je boljša?
Normirani stroški (10 %)
- Enostavna rešitev.
- Ni potrebna dokumentacija.
Dejanski stroški (če presegajo 10 %)
Smiselni, kadar:
- ste imeli večje investicije,
- ste lastnik stanovanja v večstanovanjski stavbi,
- so bila porabljena sredstva rezervnega sklada,
- je bila izvedena večja prenova (fasada, streha, dvigalo).
Možno je, da se davčna osnova bistveno zmanjša — v določenih letih celo na nič.
Najpogostejša napaka: pogodba “vključno s stroški”
Če v pogodbi piše:
“Najemnina znaša 1.000 € mesečno (vključno s stroški).”
Je davčna osnova 1.000 €.
Če pa je pogodba strukturirana:
- Najemnina: 700 €
- Obratovalni stroški: 300 €
Se davek obračuna samo od 700 €.
Obratovalni stroški, ki jih plačuje najemnik in so ustrezno opredeljeni v pogodbi, se ne štejejo kot dohodek najemodajalca.
To je zakonita in pravilna uporaba zakonodaje.
Posebnosti, ki jih morate poznati
Varščina
Ni obdavčljiva, če je vrnjena.
Če se uporabi kot zadnja najemnina, postane obdavčljiv dohodek.
Airbnb / Booking
Turistični najem se obravnava kot dohodek iz dejavnosti (rok praviloma 31. 3.).
Rezervni sklad
Dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada se lahko uveljavljajo kot dejanski strošek.
Ali je vaša davčna obravnava optimalna?
Velika verjetnost, da ni, če:
- ste imeli investicije,
- niste ločili najemnine in stroškov,
- oddajate pravni osebi in niste vložili zahtevka,
- nikoli niste preverili možnosti dejanskih stroškov.
Pravočasni pregled pred 28. februarjem lahko pomeni bistveno nižji davek.
FQA - Pogosta vprašanja in odgovori (strukturirana vsebina)
Kaj je rok za oddajo napovedi davka od najemnin?
28. februar tekočega leta za preteklo leto, če oddajate fizični osebi.
Kolikšna je davčna stopnja za najemnine?
25 % od davčne osnove (cedularna obdavčitev).
Koliko znašajo normirani stroški?
10 % od doseženega dohodka.
Ali lahko uveljavljam dejanske stroške?
Da, če jih plačate sami, nastanejo v času oddajanja in ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine.
Ali so obratovalni stroški obdavčeni?
Ne, če jih plačuje najemnik in so ustrezno določeni v pogodbi.
