Obrestne mere, minimalna plača in njihov vpliv na prodajo nepremičnin

Prodajalci pogosto spremljajo oglaševane cene.
Vendar ključno vprašanje ni cena – temveč kupna moč kupcev.

Ta je neposredno odvisna od:

• obrestnih mer,
• kreditne politike bank,
• višine minimalne plače.

Če se kupna moč zmanjša, se zmanjša tudi število kupcev, ki si lahko privoščijo vašo nepremičnino.

Kaj pomeni 1 % dvig obrestne mere?

Pri 20-letnem stanovanjskem kreditu lahko 1 % višja obrestna mera pomeni približno 14 % višji skupni strošek financiranja.

To pomeni:

• manjši znesek odobrenega kredita,
• manj kupcev v istem cenovnem razredu,
• večji pritisk na cene.

Kupci ne gledajo le cene nepremičnine – gledajo mesečni obrok.
Če se obrok poveča, se njihov cenovni doseg  zniža.

Vpliv minimalne plače na kreditno sposobnost

Dvig minimalne plače ima neposreden vpliv na kreditno sposobnost.

Zakaj?

Banke pri izračunu kreditne sposobnosti upoštevajo:

• minimalne življenjske stroške,
• zakonsko določene omejitve,
• razpoložljivi dohodek po plačilu obveznosti.

Če se minimalna plača dvigne za približno 200 € bruto, se povečajo tudi minimalni stroški, ki jih banka upošteva pri izračunu.

To lahko pomeni:

• manj razpoložljivega dohodka za kredit,
• nižjo kreditno sposobnost,
• in v praksi tudi do 50.000 € manj skupne kreditne mase pri posameznem kupcu (odvisno od dobe odplačevanja in obrestne mere).

Če je kreditna sposobnost nižja za približno 16 %, to neposredno pomeni:

• manj razpoložljivih sredstev za nakup,
• zmanjšano povpraševanje v določenih cenovnih segmentih,
• večjo cenovno občutljivost kupcev.

Kaj to pomeni za prodajalce?

V zadnjih desetih letih so cene nepremičnin rasle.
Danes pa imamo kombinacijo:

• višjih obrestnih mer,
• strožjih kreditnih pogojev,
• nižje kreditne sposobnosti zaradi višjih minimalnih stroškov.

To pomeni, da se kupna moč trga zmanjšuje, tudi če oglaševane cene ostajajo visoke.

Manj kreditno sposobnih kupcev = manj konkurence med kupci = večji pritisk na cene

Koncept iz knjige Shift (Gary Keller)

V obdobjih sprememb:

• ne zmagajo najvišje cene,
• zmagajo najbolj realne strategije.

Prodajalci, ki razumejo, kako se kupna moč spreminja,
se lažje postavijo v tržno zanimivo območje in ohranijo pogajalsko moč.

Tisti, ki ignorirajo finančno realnost kupcev, pogosto zdrsnejo v tržno nedoločljivo območje – z ogledi, a brez ponudb.

 

Če razmišljate o prodaji, je ključno razumeti:

• kakšna je realna kupna moč danes,
• kako se je spremenila v zadnjih dveh letih,
• in ali je vaša cenovna strategija prilagojena trenutnim razmeram.

Trg se ne spreminja le po cenah.
Spreminja se po financiranju.

👉 Želite preveriti, kako trenutne razmere vplivajo na vašo nepremičnino in njen prodajni potencial?