Prazno stanovanje – ga obdržati, oddati ali prodati?

»Za zdaj ga bomo pustili praznega. Saj nas praktično nič ne stane.«

To je stavek, ki ga pri nepremičninah slišimo precej pogosto.

In včasih je odločitev popolnoma smiselna.

Morda se bo čez leto dni v stanovanje preselil otrok. Morda nepremičnino prenavljate. Morda je trg trenutno neprimeren za vaš načrt.

Težava torej ni, da je stanovanje prazno.

Težava je, če ne veste, koliko vas to dejansko stane in zakaj ga ohranjate praznega.

Najprej seštejte stroške, ki jih dejansko plačujete

Tudi ko v stanovanju nihče ne živi, določeni stroški ostanejo.

Pri stanovanju so to lahko:

• rezervni sklad,
• del stroškov upravljanja,
• zavarovanje,
• minimalni obratovalni stroški,
• NUSZ oziroma druge obveznosti glede na konkretno nepremičnino,
• redno vzdrževanje,
• občasna večja dela.

Pri hiši se seznam hitro podaljša: okolica, streha, fasada, ogrevanje, instalacije, žlebovi, zamakanje in druga popravila.

Posamezen mesec morda ni problem.

Ko pogledate pet let, je slika drugačna.

Obstaja še strošek, ki ga na položnicah ne vidite

Recimo, da imate stanovanje, vredno 250.000 evrov.

Če ga pustite praznega, imate še vedno nepremičnino, vredno 250.000 evrov. Denar ni izginil.

Toda kapital tudi ne ustvarja najemnine.

Zato je pri odločitvi smiselno primerjati vsaj tri stvari:

koliko vas nepremičnina stane, koliko bi lahko ustvarila z oddajanjem in kaj bi za vas pomenila prodaja.

To ni poziv k prodaji.

Je samo osnovni izračun, ki ga mora poznati vsak lastnik.

Če niti ne veste, koliko je nepremičnina danes realno vredna, začnite pri tem. Več o tem smo napisali v članku Koliko je danes vredna vaša nepremičnina?.

Kaj če stanovanje oddate?

Pri oddajanju lastniki pogosto naredijo enostaven izračun:

mesečna najemnina × 12 = letni donos.

To je bruto prihodek, ne dejanski donos.

Od prihodkov morate upoštevati vsaj:

• obdavčitev najemnine,
• obdobja brez najemnika,
• vzdrževanje in popravila,
• zavarovanje,
• stroške menjave najemnikov,
• svoj čas oziroma strošek upravljanja.

Če fizična oseba oddaja nepremičnino izven dejavnosti, se dohodek trenutno obdavčuje po 25-odstotni stopnji od davčne osnove. Ta se praviloma zmanjša za 10 % normiranih stroškov; pod pogoji je mogoče namesto njih uveljavljati dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine.

O davčnem delu oddajanja smo podrobneje pisali v članku Davek od najemnin 2026: 25 % stopnja in zakonita optimizacija.

Pomembno je torej vprašanje:

Koliko mi od najemnine na koncu dejansko ostane?

Kdaj je smiselno nepremičnino pustiti prazno?

Tudi to je lahko racionalna odločitev.

Na primer, če:

• jo bo družinski član v kratkem potreboval,
• poteka prenova,
• čakate na rešitev pravnega ali prostorskega vprašanja,
• imate zelo jasen dolgoročni namen.

Pri tem si določite tudi časovni okvir.

»Pustili jo bomo prazno eno leto, ker jo bo nato potrebovala hči« je odločitev.

»Pustili jo bomo prazno, ker ne vemo, kaj bi« pa je odlašanje.

To ni isto.

Kdaj je oddajanje smiselno?

Oddajanje je zanimivo predvsem, kadar je nepremičnina na lokaciji z dobrim povpraševanjem in neto donos upravičuje kapital ter delo, povezano z najemom.

Pomembna je tudi kakovost najemnika, pogodbe in upravljanja.

Najvišja možna najemnina ni vedno najboljša strategija.

Dober dolgoročni najemnik, ki skrbi za nepremičnino in redno poravnava obveznosti, ima za lastnika svojo vrednost.

In kdaj ima smisel prodaja?

Prodaja je vredna resnega razmisleka, kadar:

• nepremičnine dolgoročno nihče ne potrebuje,
• je neto donos oddajanja nizek glede na njeno vrednost,
• so pred vami velika vlaganja,
• upravljanje predstavlja breme,
• potrebujete kapital za drug življenjski ali investicijski cilj.

Slovenski stanovanjski trg ostaja cenovno na visokih ravneh. GURS je za leto 2025 poročal o ponovni rasti števila stanovanjskih transakcij po treh letih upadanja, cene stanovanj in hiš pa so ponovno dosegle rekordne vrednosti.

To samo po sebi ne pomeni, da morate prodati.

Pomeni pa, da je vrednost nepremičnine danes vredno poznati.

Za širši pregled trenutnega trga preberite tudi Cene nepremičnin v Sloveniji 2026: zakaj Ljubljana in Maribor še vedno rasteta?.

Pred odločitvijo potrebujete samo tri dobre številke

Če imate prazno nepremičnino, začnite s temi:

1. Koliko je vredna danes?

Ne koliko ste zanjo plačali in ne koliko za podobno stanovanje zahteva sosed.

Koliko bi jo bilo realno mogoče prodati na trenutnem trgu.

2. Kakšen je njen dejanski letni neto donos?

Ne bruto najemnina.

Prihodki po davkih, stroških, vzdrževanju in realni rezervi za obdobja brez najemnika.

3. Koliko vas bo stala v naslednjih petih letih?

Pri starejši nepremičnini je to lahko odločilno.

Če prihajajo streha, fasada, dvigalo ali večja prenova, jih vključite v izračun danes.

Šele nato primerjajte možnosti.

Najpogostejša vprašanja o praznem stanovanju

Ali se splača prazno stanovanje oddati?

Odvisno od njegove trenutne tržne vrednosti, realne najemnine in vseh stroškov. Smiselno je izračunati neto in ne zgolj bruto donos.

Kako izračunam donosnost stanovanja?

Primerjajte letni prihodek od najema po davkih, vzdrževanju, praznih obdobjih in drugih stroških s trenutno tržno vrednostjo nepremičnine. To da precej realnejšo sliko kot samo mesečna najemnina.

Kolikšen je davek na najemnino v Sloveniji?

Pri fizični osebi, ki nepremičnine ne oddaja v okviru dejavnosti, se dohodek trenutno obdavčuje po stopnji 25 % od davčne osnove. Ta se praviloma zmanjša za 10 % normiranih stroškov, možno pa je uveljavljati tudi določene dejanske stroške.

Ali prazno stanovanje res izgublja vrednost?

Tržna cena se lahko spreminja neodvisno od tega, ali je stanovanje prazno. Slabo vzdrževana prazna nepremičnina pa se lahko fizično poslabša, kar lahko vpliva na njeno prodajno vrednost in obseg potrebnih vlaganj.

Ali je bolje stanovanje prodati ali oddati?

Ni enotnega odgovora. Če je neto donos dober in želite nepremičnino dolgoročno obdržati, je oddajanje lahko smiselno. Če je donos nizek, potrebna vlaganja visoka ali kapital potrebujete drugje, je smiselno preveriti tudi možnost prodaje.

Ali naj stanovanje pred oddajo ali prodajo prenovim?

Ne nujno. Pred večjo prenovo primerjajte strošek posega z realnim povečanjem najemnine oziroma prodajne cene. O tem več v članku 5 izboljšav, ki povečajo vrednost nepremičnine – in 3, ki se pogosto ne izplačajo.

 

Imate prazno nepremičnino in ne veste, katera možnost ima največ smisla?

Lahko najprej pogledamo realno prodajno vrednost, možen najem in stanje na lokalnem trgu.

Nato primerjate možnosti.

ŽELIM PRIMERJAVO MOŽNOSTI

Ni nujno, da je rezultat prodaja. Cilj je, da veste, kaj vaša odločitev pomeni v številkah.

Povezane vsebine

• Koliko je danes vredna vaša nepremičnina?
• Davek od najemnin 2026
• 5 izboljšav, ki povečajo vrednost nepremičnine
• Cene nepremičnin v Sloveniji 2026