Solastništvo nepremičnine – kaj če eden želi prodati, drugi pa ne?
Brat in sestra podedujeta hišo.
Sestra bi jo prodala, ker ima svojo družino in stanovanje drugje.
Brat v hiši živi in želi, da ostane v družini.
Oba imata polovico.
Kdo ima prav?
Pravzaprav oba.
In ravno zato so solastniška razmerja lahko zahtevna.
Kratek odgovor je: solastnik lahko načeloma razpolaga s svojim deležem, ne more pa sam prodati celotne nepremičnine. Če dogovor dolgoročno ni mogoč, ima solastnik tudi pravico zahtevati delitev solastnine.
V praksi pa je skoraj vedno bolje najprej poiskati rešitev, pri kateri nepremičnina ne postane predmet večletnega spora.
Najprej: polovica hiše praviloma ni »leva polovica hiše«
To je pomembno razumeti.
Če imate 1/2 hiše, to praviloma pomeni, da imate idealni polovični delež na celotni nepremičnini.
To samo po sebi ne pomeni, da je vaše pritličje, od drugega solastnika pa nadstropje.
SPZ določa, da ima solastnik pravico stvar uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu tako, da ne krši pravic drugih solastnikov.
Zato se težave začnejo predvsem takrat, ko dejanska uporaba in pričakovanja niso dogovorjeni.
Ali lahko prodam svoj delež brez soglasja drugega solastnika?
Načeloma da.
SPZ določa, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov.
Pri nepremičnini pa imajo drugi solastniki pri prodaji solastniškega deleža zakonsko predkupno pravico.
To je pomembna razlika.
Prodati svoj delež in prodati celotno hišo nista ista stvar.
Ali lahko en solastnik sam proda celo hišo?
Ne.
Razpolaganje s celotno stvarjo je po SPZ posel, ki presega redno upravljanje, za katerega je praviloma potrebno soglasje vseh solastnikov.
Če imate polovico hiše, torej ne morete sami podpisati pogodbe, s katero bi kupcu prodali tudi polovico drugega solastnika.
Lahko pa seveda prodate svoj delež ob upoštevanju pravil, ki veljajo za takšno prodajo.
Toda prodaja samo deleža ima praktičen problem
Predstavljajte si kupca.
Ali bi raje kupil celo hišo in postal njen izključni lastnik?
Ali polovico hiše, pri kateri bo od prvega dne solastnik z osebo, ki je morda sploh ne pozna?
Zato samostojen idealni delež pogosto nagovarja precej ožji krog kupcev kot celotna nepremičnina.
To je eden glavnih razlogov, zakaj je pred prodajo deleža smiselno najprej preveriti, ali obstaja boljša rešitev med obstoječimi solastniki.
Prva možnost: eden odkupi drugega
V številnih primerih je to najbolj čista rešitev.
Eden želi hišo obdržati, drugi želi iz nje sprostiti svoj kapital.
Toda tukaj se skoraj vedno pojavi vprašanje:
Koliko je polovica vredna?
Najprej je smiselno ugotoviti realno tržno vrednost celotne nepremičnine.
Če ena stran izhaja iz 250.000 evrov, druga pa iz 350.000 evrov, se bosta težko dogovorili o vrednosti polovice.
Strokovna tržna ocena zato ni koristna samo pri prodaji na odprtem trgu. Koristna je tudi pri odkupu med družinskimi člani.
Več: Koliko je danes vredna vaša nepremičnina?.
Druga možnost: celotno nepremičnino prodate skupaj
Če nepremičnine dolgoročno ne potrebuje noben od solastnikov, je skupna prodaja pogosto enostavnejša za trg.
Kupec dobi celotno nepremičnino.
Solastniki pa si po prodaji kupnino razdelijo glede na deleže oziroma dogovor in pravno podlago.
Toda pred objavo oglasa je dobro razjasniti:
- kdo vodi prodajni proces,
- kakšna je sprejemljiva cena,
- kdo podpisuje dokumentacijo,
- kako se bodo obravnavala morebitna vlaganja posameznega solastnika,
- kdaj mora tisti, ki nepremičnino uporablja, iz nje izstopiti.
Dogovor na začetku je veliko lažji kot prepir, ko kupec že čaka.
Tretja možnost: uporabo uredite in za zdaj ne prodajate
Ni nujno, da se solastništvo vedno konča s prodajo.
Če eden od solastnikov živi v nepremičnini, se lahko dogovorite o:
- načinu uporabe,
- stroških,
- vzdrževanju,
- večjih vlaganjih,
- morebitnem nadomestilu,
- prihodnjem odkupu ali prodaji.
Največ težav nastane pri tihem dogovoru v slogu: »Za zdaj naj bo tako.«
Čez deset let pa se nihče več natančno ne spomni, kdo je kaj plačal in kaj je bilo dogovorjeno.
Kaj če dogovor preprosto ni mogoč?
SPZ določa, da ima solastnik pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času.
Če se solastniki o delitvi ne sporazumejo, odloči sodišče v nepravdnem postopku. Če fizična delitev ni mogoča ali bi bistveno zmanjšala vrednost stvari, lahko sodišče odloči, da se stvar proda in kupnina razdeli – tako imenovana civilna delitev. Zakon omogoča tudi, da ob določenih pogojih stvar v celoti pripade enemu solastniku, ki izplača druge.
To je pomembna pravica.
Vendar je sodna pot praviloma zadnja, ne prva možnost.
Pozor tudi na davke
Razdružitev solastnine ni zgolj tehničen podpis pogodbe.
FURS med promet nepremičnin vključuje tudi določene odplačne prenose pri razdelitvi solastnine, zato je treba pri odkupu oziroma izplačilu deležev davčno obravnavo preveriti glede na konkretno strukturo posla.
Če gre za večje vrednosti, podedovano nepremičnino ali zapletena razmerja med solastniki, je smiselno pogodbeno in davčno strukturo preveriti pred podpisom, ne po njem.
Najprej skušajte rešiti številke, ne odnosa
Pri družinskem solastništvu se pogosto zgodi, da pogovor o nepremičnini hitro postane pogovor o odnosih izpred dvajsetih let.
»Jaz sem skrbel za starše.«
»Ti si že dobil drugo zemljišče.«
»Jaz sem financirala streho.«
Vse to je za ljudi pomembno.
Toda za rešitev nepremičnine je koristno najprej dobiti čim bolj nevtralne podatke:
- Kaj je pravno stanje?
- Koliko je nepremičnina realno vredna?
- Kakšna vlaganja potrebuje?
- Ali lahko eden izplača drugega?
- Koliko bi lahko dosegli s skupno prodajo?
Ko so vsaj številke jasne, je običajno lažje govoriti tudi o preostalem.
Najpogostejša vprašanja o solastništvu nepremičnine
Ali lahko prodam svoj delež hiše brez soglasja drugega solastnika?
Načeloma lahko solastnik razpolaga s svojim deležem brez soglasja drugih. Pri prodaji solastniškega deleža na nepremičnini pa imajo drugi solastniki zakonsko predkupno pravico.
Ali lahko solastnik proda celo hišo brez mene?
Za razpolaganje s celotno nepremičnino je praviloma potrebno soglasje vseh solastnikov. En solastnik lahko sam razpolaga s svojim deležem, ne pa tudi z deleži drugih.
Kaj če eden želi prodati hišo, drugi pa ne?
Najprej je smiselno preveriti možnost odkupa deleža ali drugega dogovora. Če sporazum dolgoročno ni mogoč, lahko solastnik zahteva delitev stvari v skladu s SPZ.
Ali lahko sodišče odredi prodajo hiše v solastništvu?
Da. Če fizična delitev ni mogoča ali bi bistveno zmanjšala vrednost stvari, lahko sodišče odloči o civilni delitvi s prodajo stvari in razdelitvijo kupnine.
Ali lahko eden od solastnikov odkupi drugega?
Da. Solastniki se lahko sporazumejo o prenosu deležev, pri sodni delitvi pa lahko pod določenimi pogoji tudi sodišče odloči, da stvar pripade enemu solastniku ob izplačilu drugih.
Kako se določi vrednost polovice hiše?
Najprej je koristno oceniti tržno vrednost celotne nepremičnine. Pri sporazumnem odkupu se nato stranke dogovorijo o vrednosti deleža. Samostojna prodaja idealnega deleža tretji osebi pa je drugačen tržni položaj kot prodaja celotne nepremičnine.
Kdo plačuje stroške hiše v solastništvu?
SPZ določa, da se stroški uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celotno stvar, krijejo sorazmerno z velikostjo idealnih deležev. Konkretna razmerja glede uporabe in posameznih vlaganj pa so lahko zahtevnejša.
Kaj če je eden od solastnikov vlagal bistveno več kot drugi?
Takšne situacije je treba obravnavati konkretno glede na vrsto vlaganj, dogovore med solastniki in dokazila. Pri večjih zneskih je pred prodajo ali delitvijo priporočljiv pravni pregled.
Imate nepremičnino v solastništvu in želite vedeti, katere možnosti imate?
Prvi korak je lahko preprost: preverimo realno tržno vrednost nepremičnine in možen rezultat skupne prodaje.
Če je primer pravno zahtevnejši, se v nadaljevanju vključijo tudi ustrezni pravni oziroma davčni strokovnjaki.
ŽELIM NEOBVEZUJOČ PREGLED MOŽNOSTI
Povezane vsebine
- Koliko je danes vredna vaša nepremičnina?
- Preverite dokumentacijo nepremičnine pred prodajo
- Cene nepremičnin v Sloveniji 2026
Članek je informativne narave in ne nadomešča individualnega pravnega ali davčnega svetovanja.
