Oglaševane najemnine v Ljubljani in Mariboru: kaj pokažejo podatki in česa ne?

Kratek odgovor: V analizi oglasov, objavljenih med oktobrom 2024 in septembrom 2025, je povprečna oglaševana najemnina za dvosobno stanovanje v Ljubljani znašala 17,67 EUR/m², v Mariboru 10,90 EUR/m², v Kopru 15,39 EUR/m² in v Celju 11,23 EUR/m². Gre za oglaševane, ne nujno končne pogodbene najemnine, zato ti podatki pomagajo pri orientaciji, ne morejo pa nadomestiti aktualne lokalne primerjave konkretne nepremičnine.

Vprašanje »Koliko lahko dobim za oddajo stanovanja?« nima enega odgovora. Najemnine v Ljubljani so praviloma višje kot najemnine v Mariboru, vendar že znotraj istega mesta na ceno vplivajo mikrolokacija, površina, razporeditev, oprema, parkiranje, energetska učinkovitost, trajanje najema in vključeni stroški.

Urbanistični inštitut Republike Slovenije je v okviru projekta ZNAJT analiziral 13.183 novih oglasov za oddajo v desetih mestnih občinah. Po izločitvi neustreznih in podvojenih objav je v letni analizi ostalo 11.925 oglasov. Od tega jih je bilo 7.927 oziroma 66,5 % v Ljubljani, 1.583 oziroma 13,3 % v Mariboru in 656 oziroma 5,5 % v Kopru.

To je ena najobsežnejših primerjav zasebnega najemnega trga pri nas, vendar je treba pravilno razumeti njeno časovno obdobje: oglasi so bili objavljeni od oktobra 2024 do septembra 2025. Rezultati zato niso cenik za september 2026, temveč kakovostna primerjalna osnova za razumevanje razlik med mesti in tipi stanovanj.

Kolikšne so bile povprečne oglaševane najemnine na kvadratni meter?

 

Podatki kažejo dva pomembna vzorca. Prvi je velik cenovni razkorak med mesti. Drugi pa je, da je najemnina na kvadratni meter praviloma višja pri manjših enotah. Garsonjera ima lahko nižjo skupno najemnino kot dvosobno stanovanje, vendar je vsak kvadratni meter dražji.

Za oddajo stanovanja zato ni dovolj, da povprečno najemnino na kvadratni meter preprosto pomnožite s površino. Razmerje med površino in ceno ni linearno.

Koliko je v Ljubljani znašala skupna oglaševana najemnina?

V Ljubljani je povprečna oglaševana mesečna najemnina v analiziranem obdobju znašala:

• 617 EUR za garsonjero;
• 709 EUR za enosobno stanovanje;
• 1.033 EUR za dvosobno stanovanje;
• 1.425 EUR za trisobno stanovanje;
• 2.635 EUR za hišo.

Gre za povprečja celotne občine in enoletnega obdobja. Dvosobno stanovanje v novogradnji z garažo blizu mestnega središča zato ni neposredno primerljivo z enako velikim stanovanjem v starejši stavbi brez dvigala na drugi mikrolokaciji.

Oglaševana najemnina ni isto kot pogodbena najemnina

To je najpomembnejše opozorilo pri razlagi podatkov.

UIRS je za obdobje od oktobra do decembra 2024 primerjal tudi oglase z ustreznimi najemnimi posli v Evidenci trga nepremičnin (ETN). V Ljubljani je srednja vrednost najemnine za stanovanja znašala 10,28 EUR/m² v ETN in 17,82 EUR/m² v oglasih. V Mariboru je znašala 7,14 EUR/m² v ETN in 11,28 EUR/m² v oglasih.

Razlike ne smemo poenostavljeno razložiti kot običajen popust pri pogajanju. Avtorji opozarjajo na težave s kakovostjo in popolnostjo podatkov ETN, nabora pa tudi nista nujno sestavljena iz povsem istih stanovanj. Oglas je lahko umaknjen brez oddaje, cena se lahko spremeni, v evidenci so lahko pomanjkljivi podatki, razlikujejo pa se lahko tudi vključeni stroški in značilnosti nepremičnin.

Pravilna ugotovitev je zato: oglasne in evidentirane pogodbene najemnine se precej razlikujejo, vendar iz te primerjave ni mogoče zanesljivo določiti, kolikšen del razlike predstavlja pogajanje ali drug posamezen razlog.

Kako lastnik določi realno najemnino?

1. Primerja res primerljive nepremičnine

Za garsonjero v Ljubljani niso najboljša primerjava vsa stanovanja v mestu. Primerjajte enak tip, podobno površino, sosesko, starost stavbe, opremljenost in parkiranje.

2. Loči najemnino od obratovalnih stroškov

Najemnik želi vedeti, koliko bo znašal celotni mesečni izdatek. Visoki stroški ogrevanja ali upravljanja lahko zmanjšajo pripravljenost za plačilo višje osnovne najemnine.

3. Upošteva stanje in funkcionalnost

Nova kuhinja sama po sebi ne zagotovi visoke najemnine. Pomembni so tudi svetloba, razporeditev, prostor za shranjevanje, internet, delovni kotiček, klimatska naprava, dvigalo in kakovost stavbe.

4. Preveri konkurenco tik pred objavo

Letna analiza pokaže širšo sliko, aktualni oglasi pa trenutni izbor, med katerim se odloča najemnik. Če je v isti soseski več podobnih stanovanj, bo previsoka cena hitreje vidna.

5. Vnaprej določi ciljni profil najemnika in pogoje

Dolgoročni najem družini, oddaja študentom ali oddaja poslovnemu najemniku niso enak produkt. Razlikujejo se pričakovanja glede opreme, trajanja pogodbe, tveganj in upravljanja.

Kaj podatki pomenijo za kupca naložbene nepremičnine?

Visoka najemnina na kvadratni meter še ne pomeni nujno visoke donosnosti. Pri izračunu je treba od bruto najemnine odšteti oziroma upoštevati:

• obdobja brez najemnika;
• vzdrževanje in prihodnje investicije;
• stroške upravljanja in zavarovanja;
• davčne obveznosti;
• stroške financiranja;
• opremo in njeno obrabo;
• čas, ki ga lastnik porabi za upravljanje.

Poenostavljen bruto donos je letna najemnina, deljena z nakupno ceno, vendar je za odločitev pomembnejši neto denarni tok. Pri nepremičninah v Ljubljani je lahko najemnina višja, toda višja je praviloma tudi nakupna cena. Pri nepremičninah v Mariboru je vstopna cena pogosto nižja, vendar je treba preveriti lokalno povpraševanje, profil najemnikov in pričakovano likvidnost ob poznejši prodaji.

Kaj podatki pomenijo za najemnika?

Najemnik lahko analizo uporabi kot orientacijo, vendar mora primerjati celoten strošek bivanja. Pred podpisom pogodbe je smiselno preveriti:

• ali so stroški vključeni v najemnino;
• višino varščine in pogoje vračila;
• trajanje najema in odpovedni rok;
• popis opreme ter stanje ob prevzemu;
• dovoljeno prijavo prebivališča;
• kdo krije redno vzdrževanje in manjša popravila;
• energetsko učinkovitost ter povprečne sezonske stroške.

Pogosta vprašanja

Kolikšna je najemnina za dvosobno stanovanje v Ljubljani?

V analizi oglasov od oktobra 2024 do septembra 2025 je povprečna oglaševana najemnina znašala 1.033 EUR oziroma 17,67 EUR/m². Aktualna cena konkretnega stanovanja je lahko precej drugačna.

Kolikšna je bila oglaševana najemnina za dvosobno stanovanje v Mariboru?

Povprečna oglaševana najemnina na kvadratni meter je v istem obdobju znašala 10,90 EUR/m². Končna cena je odvisna od lokacije, stanja, opreme in stroškov.

Zakaj so manjša stanovanja dražja na kvadratni meter?

Ker imajo kuhinja, kopalnica, priključki in osnovna oprema visok fiksni strošek, hkrati pa je skupni mesečni znesek pri manjši enoti še vedno dosegljiv večjemu krogu najemnikov.

Ali lahko oglasno ceno uporabim za izračun donosa?

Lahko jo uporabite kot začetno predpostavko, vendar jo je treba preveriti z aktualno konkurenco in zmanjšati za realne stroške, prazna obdobja ter tveganja.

Naslednji korak

Če razmišljate o oddaji ali nakupu naložbene nepremičnine, vam Keller Williams Slovenia lahko pomaga preveriti aktualne primerljive ponudbe, ciljni profil najemnika in realen razpon najemnine za vašo mikrolokacijo.

[ŽELIM OCENO NAJEMNINE IN PREGLED MOŽNOSTI →]

Viri

• Urbanistični inštitut RS: Projekt ZNAJT — Analiza razmer na zasebnem najemnem trgu
• Urbanistični inštitut RS: Letna analiza oglaševanih podatkov zasebnega najemnega trga
• Urbanistični inštitut RS: Primerjava podatkov ETN in oglaševanih podatkov