Kupujete nepremičnino? Pred plačilom are preverite teh 7 stvari

Našli ste primerno hišo ali stanovanje. Prodajalec želi hitro odločitev, vi pa razmišljate o plačilu are, da vam nepremičnine ne bi prodal nekdo drug.

Toda prav na tej točki lahko nastanejo drage napake.

Ara ni samo rezervacija nepremičnine. Po Obligacijskem zakoniku ima lahko pomembne pravne posledice, med drugim glede izpolnitve pogodbe, zadržanja are ali zahtevka za njeno dvojno vračilo.

Zato pred nakazilom ni dovolj preveriti samo, ali vam nepremičnina ustreza in ali imate dovolj denarja.

Pred plačilom are preverite lastništvo, zemljiškoknjižne pravice, dokumentacijo, dejansko stanje, financiranje in pogoje pogodbe.

Predstavljamo sedem ključnih preverjanj.

 

1. Preverite, kdo je dejanski lastnik nepremičnine

Prvi korak je pregled zemljiške knjige.

Preveriti morate, ali je oseba, ki nepremičnino prodaja, tudi njen vpisani lastnik oziroma ali ima ustrezna pooblastila za prodajo.

Pomembno je tudi ugotoviti:

• ali obstaja več solastnikov;
• ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko;
• ali so vpisane služnosti ali druge pravice tretjih oseb;
• ali obstajajo zaznambe izvršb, sporov ali prepovedi razpolaganja;
• ali so vloženi zemljiškoknjižni predlogi, o katerih še ni odločeno.

Hipoteka sama po sebi ne pomeni, da nepremičnine ni mogoče kupiti. Pomembno pa je, da je v pogodbi jasno določen način poplačila in izbrisa.

Zemljiškoknjižno stanje je smiselno znova preveriti tudi neposredno pred izvedbo plačila oziroma zaključkom posla.

 

2. Preverite, kaj natančno kupujete

Pri hišah se lahko zgodi, da kupec ob ogledu razume, da kupuje celotno ograjeno zemljišče, vendar zemljiškoknjižni in katastrski podatki kažejo drugačen obseg nepremičnine.

Pri stanovanjih se podobna vprašanja pogosto pojavijo glede parkirnih mest, kleti, teras in skupnih prostorov.

Zato preverite:

• parcelne številke in identifikacijske oznake delov stavbe;
• površine in meje zemljišč;
• status v katastru ali je parcela urejena in objekt vpisan v kataster;
• pripadajoča parkirna mesta in druge prostore;
• morebitna neskladja med podatki in dejanskim stanjem.

Pomembno je, da pogodba natančno določa predmet prodaje.

Kar je prikazano na ogledu, ni nujno tudi samostojen predmet lastninske pravice.

 

3. Preverite gradbeno in uporabno dovoljenje

Posebej pri nakupu hiše je treba ugotoviti, ali je objekt zgrajen in se uporablja skladno s predpisi.

Preveriti je treba obstoj in ustreznost gradbenega ter uporabnega dovoljenja, kadar sta predpisana, oziroma drugo ustrezno pravno podlago za zakonitost objekta.

Pozornost je potrebna predvsem pri:

• prizidkih in nadzidavah;
• naknadno urejenih stanovanjih v mansardi ali kleti;
• spremembah namembnosti prostorov;
• neskladjih med dejansko izvedbo in dokumentacijo.

Pri starejših objektih obstajajo posebne zakonske ureditve, zato sama odsotnost določenega dokumenta še ne pomeni avtomatično, da je objekt nelegalen.

Pravni in gradbeni status je treba presoditi glede na konkreten objekt.

Neurejena dokumentacija lahko povzroči težave pri financiranju, obnovi ali poznejši prodaji.

 

4. Preverite dostop, služnosti in komunalne priključke

Pri nakupu hiše je pomembno vedeti, ali imate pravno urejen dostop do javne ceste.

Če dostop poteka po zemljišču drugega lastnika, je treba preveriti pravno podlago za njegovo uporabo.

Podobno velja za infrastrukturo.

Pred nakupom preverite priključitev na vodovod, elektriko, kanalizacijo oziroma način odvajanja odpadnih voda, ogrevanje in morebitne omejitve pri uporabi zemljišča.

Pri tem ne zadošča vedno ustno zagotovilo, da se pot ali priključek že vrsto let nemoteno uporablja.

Pomembno je, kako je pravica pravno urejena in kaj bo mogoče prenesti na novega lastnika.

 

5. Preverite dejansko stanje in skrite pomanjkljivosti

Lepo opremljena hiša še ne pomeni, da je objekt tudi tehnično brezhiben.

Med ogledom je smiselno posebno pozornost nameniti:

• vlagi, zamakanju in razpokam;
• stanju strehe, fasade in hidroizolacije;
• ogrevalnemu sistemu in instalacijam;
• morebitnim posegom v nosilno konstrukcijo;
• stanju kleti, balkonov, teras in zunanje ureditve.

Če imate pomisleke, priporočamo pregled neodvisnega gradbenega strokovnjaka.

Pri večjih nakupih je strošek takšnega pregleda praviloma majhen v primerjavi s potencialnimi stroški nepričakovane sanacije.

Pomembno je tudi, da prodajalec znane napake ustrezno razkrije in da so dogovori o njihovem odpravljanju jasno zapisani.

 

6. Preverite financiranje, preden se pogodbeno zavežete

Če nepremičnino kupujete s stanovanjskim kreditom, zgolj informativni izračun banke še ne zagotavlja odobritve kredita za konkretno nepremičnino. Ni vse v kreditni sposobnosti, zelo pomembna je cenitev nepremičnine in zahtevana lastna sredstva.

Banka lahko preverja tudi vrednost zavarovanja, pravno stanje nepremičnine in primernost dokumentacije.

Zato pred plačilom are preverite, ali imate ustrezno oceno kreditne sposobnosti, koliko lastnih sredstev potrebujete in kakšni so skupni stroški nakupa.

Še posebej pomembno je, kaj se zgodi, če banka kredita ne odobri.

Zavrnitev kredita sama po sebi ne pomeni nujno, da imate avtomatično pravico do vračila are.

Če je financiranje bistven pogoj za vaš nakup, je treba njegovo ureditev in posledice morebitne neodobritve ustrezno določiti v pogodbi.

 

7. Pred nakazilom preverite pogodbo in pogoje are

V pogodbi mora biti jasno določeno:

• koliko znaša ara;
• komu in na kateri račun se nakaže, najbolj varno je na fiduciarni račun;
• ali in kdaj se všteje v kupnino;
• kateri pogoji morajo biti izpolnjeni;
• kakšni so roki plačil in primopredaje;
• kaj se zgodi, če katera od strank ne izpolni svojih obveznosti.

Pri zahtevnejših poslih se lahko uporabi tudi ustrezno dogovorjena notarska hramba denarja ali dokumentov.

Takšna ureditev omogoča, da se izplačilo upravičencu veže na vnaprej določene pogoje.

Posebej previdni bodite, kadar se od vas zahteva takojšnje nakazilo večjega zneska, preden so ključna vprašanja preverjena in pogodbeni pogoji jasno dogovorjeni.

 

Kaj določa zakon o ari?

Obligacijski zakonik v 64. in 65. členu ureja pomen are in posledice neizpolnitve pogodbe.

Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je aro dala, lahko druga stranka pod zakonskimi pogoji izbere ustrezen zahtevek, med drugim se lahko zadovolji s prejeto aro.

Če je za neizpolnitev odgovorna stranka, ki je aro prejela, lahko stranka, ki je aro dala, pod zakonskimi pogoji med drugim zahteva vrnitev dvojne are.

Vendar je pomembna podrobnost:

Plačilo are samo po sebi ne pomeni, da lahko katerakoli stranka brez nadaljnjih posledic preprosto odstopi od pogodbe.

Zakon izrecno določa, da praviloma takšne možnosti ni, razen če je dogovorjeno drugače.

Zato je treba razlikovati med aro, odstopnino in drugimi oblikami predplačila ter natančno preveriti vsebino sklenjenega dogovora.

 

Pogosta vprašanja

Koliko običajno znaša ara pri nakupu nepremičnine?

V praksi se stranke pogosto dogovorijo za aro v določenem odstotku kupnine, vendar Obligacijski zakonik ne določa splošnega obveznega pravila, da mora ara znašati 10 %. Višina je stvar dogovora, pri čemer lahko pridejo v poštev tudi pravila o pretirano visoki ari.

Ali dobim aro nazaj, če mi banka ne odobri kredita?

Ne nujno. Odvisno je od vsebine pogodbe, morebitnega pogoja glede financiranja in razlogov za neizpolnitev. Zato je vprašanje kredita smiselno urediti pred plačilom are.

Ali mora prodajalec vedno vrniti dvojno aro, če si premisli?

Ne avtomatično. Pravica do zahtevka za dvojno aro je povezana z zakonskimi pogoji, zlasti z odgovornostjo prejemnika are za neizpolnitev pogodbe. Konkretne okoliščine in pogodbene določbe so odločilne.

 

Varen nakup se začne pred podpisom pogodbe

Pri nakupu nepremičnine je razumljivo, da ne želite zamuditi dobre priložnosti.

Toda hitra odločitev in nepremišljena odločitev nista isto.

Dobro preverjena nepremičnina, jasni pogodbeni pogoji ter usklajeno financiranje lahko preprečijo številne zaplete.

V Keller Williams Slovenia kupcem pomagamo pri iskanju primerne nepremičnine, preverjanju ključnih podatkov, usklajevanju pogojev in koordinaciji postopka nakupa.

Pri zahtevnejših pravnih in tehničnih vprašanjih sodelujemo z ustreznimi strokovnjaki.

PREVERITE PRVE KORAKE DO VARNEGA NAKUPA →

 

---

Viri in pravne podlage

• Obligacijski zakonik – 64. in 65. člen, ara in neizpolnitev pogodbe
• eUprava – zemljiška knjiga in vpisi pravic
• eUprava – uporabno dovoljenje
• SPOT – nepremičninsko posredovanje in preverjanje stanja nepremičnine

Strokovna vsebina: Keller Williams Slovenia. Članek vsebuje splošne informacije in ne nadomešča individualnega pravnega pregleda konkretne pogodbe.

Pravne navedbe so preverjene po Obligacijskem zakoniku, uradnih gradbenih informacijah in pravilih nepremičninskega posredovanja.