Novi podatki GURS: Koliko je danes vredna vaša nepremičnina?

Cene stanovanj v Sloveniji so znova dosegle rekordne vrednosti. Toda koliko se je zares povečala vrednost posamezne nepremičnine?

Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) je 19. oktobra 2026 objavila poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2026.

Podatki kažejo, da so se cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah glede na drugo polletje 2025 zvišale za 8 %, cene stanovanjskih hiš pa za 4 %.

Srednja cena rabljenega stanovanja je prvič dosegla 3.520 evrov na kvadratni meter uporabne površine. V Ljubljani je presegla 5.600 evrov, v Mariboru pa prvič 3.000 evrov.

Vendar rast cen na ravni države še ne pomeni, da je tudi vaša nepremičnina danes vredna 8 % več.

Koliko stanejo stanovanja v Ljubljani, Mariboru, Celju in na Obali?

Najnovejše poročilo GURS potrjuje velike razlike med slovenskimi nepremičninskimi trgi.

Vir: GURS, poročilo za prvo polletje 2026. Cene so mediane doseženih cen rabljenih stanovanj na obravnavanih območjih, stopnje rasti pa spremembe cenovnih indeksov glede na drugo polletje 2025. Gre za različna statistična kazalnika.

Ljubljana ostaja najdražja, Maribor pa je presegel novo mejo

Ljubljana je z mediano 5.630 €/m² še naprej najdražji večji stanovanjski trg v državi. Rast cen je bila v prvem polletju 2026 tudi najizrazitejša med obravnavanimi območji.

Na Obali je srednja cena rabljenega stanovanja dosegla 5.070 €/m².

V Mariboru je mediana prvič presegla 3.000 €/m², v Celju pa se je približala tej meji. Obe mesti sta tako cenovno precej bližje kot v preteklih letih, čeprav se razmere razlikujejo tudi med posameznimi soseskami.

Zanimiv je še en podatek: število kupoprodaj stanovanj na območju Maribora se je glede na predhodno polletje povečalo za približno 10 do 15 %, v Ljubljani pa nekoliko zmanjšalo.

To kaže, zakaj ni smiselno govoriti o enem samem slovenskem nepremičninskem trgu. Cene in obseg trgovanja se lahko med območji gibajo različno.

 

Zakaj višja povprečna cena ne pomeni tudi višje vrednosti vsakega stanovanja?

Predstavljajte si dve stanovanji enake površine v isti soseski.

Prvo je obnovljeno, ima dvigalo, uporabno razporeditev, odprt razgled, urejeno parkiranje in dobro energetsko učinkovitost. Drugo potrebuje celovito obnovo, nefunkcionalno razporeditev, pogled neposredno v drugo stavbo, nahaja se v višjem nadstropju brez dvigala in v stavbi s predvidenimi večjimi investicijami.

Čeprav sta obe stanovanji del istega lokalnega trga, lahko kupci zanju ponudijo bistveno različni ceni.

Na dejansko prodajno vrednost vplivajo predvsem:

• Mikrolokacija: bližina storitev, prometne povezave, hrup, razgled in kakovost okolice.
• Stanje nepremičnine: starost, obnova, razporeditev, energetska učinkovitost in potrebna vlaganja.
• Pripadajoči prostori: parkirno mesto, garaža, balkon, terasa, klet ali zemljišče.
• Pravna urejenost: lastništvo, dovoljenja, služnosti in usklajenost evidenc z dejanskim stanjem.
• Aktualna konkurenca: koliko primerljivih nepremičnin je trenutno naprodaj in po kakšnih cenah se sklepajo posli.

Pomembna je tudi kupna moč ljudi, ki jih nepremičnina nagovarja.

Stanovanje lahko na papirju pridobi vrednost, vendar je to še vedno treba potrditi s pripravljenostjo konkretnega kupca, da zahtevano ceno tudi plača.

 

Oglaševana cena, posplošena vrednost GURS in tržna vrednost niso isto

Pri pogovorih z lastniki pogosto opažamo, da se ti trije pojmi zamenjujejo.

Oglaševana cena je znesek, ki ga prodajalec zahteva. Ni nujno cena, po kateri bo nepremičnina prodana.

Posplošena vrednost GURS je modelsko določena vrednost po pravilih množičnega vrednotenja. Koristna je kot orientacija, vendar ni individualna ocena aktualne prodajne cene.

Tržna vrednost je ocena zneska, ki bi ga bilo mogoče doseči v konkretnih tržnih razmerah. Pri njeni oceni so ključne primerljive dejansko realizirane prodaje in posebnosti nepremičnine.

Če želite nepremičnino prodati, je prav zadnji podatek najpomembnejši.

 

Ali bodo cene nepremičnin še rasle?

GURS v oktobrskem poročilu ne pričakuje hitrega obrata cenovnega trenda. K temu prispevajo omejena ponudba stanovanj, visoki gradbeni stroški ter razmeroma visoka zaposlenost in rast plač.

Toda to ne pomeni, da bodo cene povsod rasle enako ali da bo vsako nepremičnino mogoče hitro prodati.

Geodetska uprava hkrati opozarja, da bi zviševanje obrestnih mer stanovanjskih posojil lahko ponovno zmanjšalo število kupoprodajnih poslov.

Visoke cene in manjše število kupcev se lahko pojavijo hkrati.

Prav zato je pri prodaji pomembno razlikovati med splošnim gibanjem trga in konkretnim povpraševanjem po vaši nepremičnini.

 

Kako ugotoviti realno vrednost svoje nepremičnine?

Preden določite prodajno ceno, priporočamo naslednji postopek:

1. Preverite dejansko dosežene cene primerljivih nepremičnin v bližnji okolici (dejansko prodano in ne oglaševano).
2. Upoštevajte razlike v starosti, stanju, velikosti, opremi in lokaciji.
3. Preglejte dokumentacijo ter morebitna pravna in tehnična tveganja.
4. Analizirajte aktualno konkurenco in plačilno sposobnost ciljnih kupcev.
5. Določite začetno ceno in prodajno strategijo glede na želeni rok prodaje.

Previsoka začetna cena lahko povzroči, da nepremičnina predolgo ostane na trgu. Prenizka cena pa lahko pomeni nepotrebno izgubo za prodajalca.

Cilj ni postaviti najvišje možne oglaševane cene, temveč doseči najboljši realno izvedljiv rezultat.

 

Pogosta vprašanja

Koliko je vredno stanovanje v Mariboru leta 2026?

Po podatkih GURS je srednja cena rabljenega stanovanja na območju Maribora v prvem polletju 2026 znašala 3.010 €/m² uporabne površine. To je statistična orientacija, ne ocena posameznega stanovanja.

Ali so vse nepremičnine v Sloveniji vredne 8 % več?

Ne. Osemodstotna rast se nanaša na gibanje cen stanovanj v večstanovanjskih stavbah na ravni države glede na predhodno polletje. Posamezna nepremičnina lahko pridobi več, manj ali nič vrednosti, odvisno od konkretnih razmer. Rast je tudi posledica tega da kupci raje kupujejo kvalitetnejša stanovanja.

Kje lahko preverim prodajne cene nepremičnin?

Podatke o evidentiranih kupoprodajnih poslih lahko preverite na portalu GURS oziroma E-prostor. Pri primerjavah je pomembno upoštevati vrsto nepremičnine, površino, lokacijo, stanje in čas prodaje.

 

Kaj novi podatki pomenijo za vašo nepremičnino?

Če razmišljate o prodaji, je zdaj smiseln trenutek, da preverite, koliko bi lahko dejansko dosegli na trgu.

V Keller Williams Slovenia spremljamo realizirane prodaje, lokalno ponudbo in potrebe kupcev v različnih delih Slovenije.

Pomagamo vam lahko razumeti vrednost vaše nepremičnine, določiti realno izhodiščno ceno in oceniti možnosti za uspešno prodajo.

PREVERITE REALNO TRŽNO VREDNOST SVOJE NEPREMIČNINE →

 

---

Viri in podatkovna podlaga

• Geodetska uprava RS – Polletno poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu 2026, objavljeno 19. 10. 2026
• GURS / E-prostor – poročila in podatki o trgu nepremičnin
• Banka Slovenije – Poročilo o finančni stabilnosti, oktober 2026

Podatki preverjeni: 20. oktober 2026. Strokovna vsebina: Keller Williams Slovenia.

Regionalne mediane in polletne spremembe so dodatno preverjene v objavah z dne 19. oktobra 2026.